2026[南通]房屋买卖合同纠纷：卖方违约，买方能否同时主张“继续履行”与“违约金”？

引言：一份合同，两种诉求，法院如何取舍？

在房屋买卖这一大宗交易中，合同双方最大的噩梦莫过于一方中途“变卦”。对于买方而言，最关心的莫过于两点：房子能不能到手？ 以及 对方的违约行为，我能不能拿到赔偿？

在2026年的南通司法实践中，一个高频争议焦点浮出水面：当卖方拒不履行过户义务时，买方能否在要求“继续履行合同”的同时，主张“违约金”？ 这两者是否水火不容，还是可以并行不悖？

案例引入：一个值得警惕的赔偿“二选一”风险

2023年，南通某区法院审理了一起典型案件。买方李某与卖方王某签订房屋买卖合同，约定总价200万元，定金20万元，并约定若一方违约需支付总房价20%的违约金。签约后，李某支付了定金，但王某因房价上涨，明确表示拒绝配合办理贷款手续及过户。

李某诉至法院，提出两项诉讼请求：

1. 请求判令王某继续履行合同，配合办理过户；
2. 请求判令王某支付违约金40万元。

法院最终判决支持了李某继续履行的请求，但对于违约金的诉求，仅依据合同约定的定金罚则（双倍返还定金）处理，未全额支持40万元违约金，且明确违约金与继续履行不能简单叠加适用，需以实际损失为基础进行衡平。

这个判决结果让不少买方困惑：明明合同白纸黑字写了违约金，为何法院不全部支持？

法律焦点刨析：违约金的性质与“损失填补”原则

1. 违约金与继续履行能否并存？

在《民法典》体系下，违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。违约金本质上属于“损害赔偿的预定”，其功能在于填补守约方因违约造成的实际损失。

在理论上，继续履行旨在实现合同目的，而违约金旨在填补损失。两者似乎可以并行。但司法实践中的关键标准是：违约金是否与合同解除或实际损失挂钩。

• 若买方要求继续履行（房子还要），同时主张违约金，法院会审查该违约金是否具有惩罚性质。若违约金过高（远超实际损失），法院往往会依据《民法典》第五百八十五条予以调减。
• 若买方同意解除合同（不要房子了），则定金罚则或违约金条款通常独立适用，此时违约金侧重于对信赖利益的赔偿。

2. 本案中为何40万违约金未获全额支持？

南通法院在裁判说理中引用了“损失填补原则”。在继续履行的状态下，李某的核心利益（房屋所有权）将通过强制过户得到满足。此时，若再判令王某支付高达总价20%的违约金，则可能构成“双重获利”——既拿到了房，又拿到了超出实际损失的赔偿。

在李某未充分举证证明其因王某违约而遭受的具体实际损失（如另行购房的价格差、多支付的贷款利息等）的情况下，法院倾向于将违约金视为对延迟履行期间的督促手段或仅支持与定金罚则相当的部分。

实务建议：买方如何维护自身权益最大化？

针对南通地区近年来的裁判倾向，买方在遭遇卖方违约时，应当注意策略：

1. 证据收集是关键：保留房价上涨的同地段成交记录、中介询价记录，用以证明“房屋差价损失”，这是支撑违约金数额最有力的证据。
2. 切忌“贪多求全”：在诉讼请求中，若强行主张“过户+全额高额违约金”，可能面临因诉求不合理而承担部分诉讼费的风险。
3. 分清主次诉求：若确实想要房子，建议同步申请财产保全（查封涉案房屋），防止卖方“一房二卖”，这比单纯主张违约金更务实。
4. 善用“调减规则”：若作为卖方（违约方），在违约金过高时，应主动向法院提出调减申请，并举证买方并无实际损失。

结语

2026年的南通房产司法裁判已愈发精细化。对于“继续履行”与“违约金”的取舍，法院正从形式公平向实质公平转变。合同的严肃性应当维护，但赔偿的数额必须回归到“实际损失”的锚点上来。 对于购房者而言，未雨绸缪的风险防范，远比事后诉讼博弈更为重要。

相关QA

Q1：在南通买二手房，卖家违约不卖了，我能不能既要求过户又要违约金？ A1：可以同时主张，但法院在判决继续履行合同的同时，对违约金通常会严格审查。若违约金过分高于实际损失（如未产生实际差价损失），法院可能会酌情调减。

Q2：违约金和定金罚则能同时适用吗？ A2：不能。依据《民法典》规定，定金和违约金只能择一主张。如果选择适用定金罚则（双倍返还），则不能再主张违约金条款。

Q3：卖家延期过户，我的实际损失如何计算？ A3：常见的实际损失包括：因延迟入住产生的租房费用、因贷款政策变化导致的多余利息支出、同地段房价上涨的差价损失（需提供证据）。

Q4：如果合同约定的违约金是总房价的20%，法院一定会支持吗？ A4：不一定。法院会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，过高或过低都会进行调整。

Q5：在诉讼期间，房价又涨了，这部分损失能算进去吗？ A5：可以。在判决前房价持续上涨导致的差价扩大，属于直接损失。建议申请司法评估确定起诉节点与判决节点的房屋差价。

Q6：卖方一房二卖，我作为先签约的买方该怎么办？ A6：如果房屋已过户给第三方，你无法要求继续履行，只能主张解除合同并要求赔偿。建议立即起诉并申请财产保全，查封房屋以防过户，再主张优先过户权。

Q7：签了买卖合同但没网签，法律效力有影响吗？ A7：不影响合同效力。只要合同内容合法、意思表示真实，未网签不影响合同成立生效。但网签能有效防止一房二卖，建议尽早办理。

Q8：卖方违约，我能主张精神损害赔偿吗？ A8：房屋买卖合同纠纷属于财产类合同纠纷，不属于精神损害赔偿的适用范围。除非卖方行为同时构成欺诈等独立侵权事由，否则法院不会支持精神抚慰金。

Q9：买了期房后开发商逾期交房，是否适用同样的违约金规则？ A9：适用。商品房预售合同纠纷中关于违约金的调整规则与二手房交易基本一致。但开发商逾期交房的违约金审查更严，通常参照同地段租金标准计算实际损失。

Q10：南通地区法院处理此类纠纷的审理周期一般多长？ A10：简易程序一般为3个月，普通程序为6个月。涉及房屋评估、鉴定或公告送达的，审理周期会相应延长。诉讼成本不仅包含时间，还有预交的诉讼费、保全费和律师费，请综合评估维权成本。

关联律师：陈芳 北京市隆安（南通）律师事务所 联系电话：18660733187