2026[兰州][合同纠纷]：违约方主张解除合同的法律困境与裁判规则

——以甘肃某置业公司商铺租赁合同纠纷为例

在司法实践中，“合同僵局”一直是困扰商事交易的核心难题。当一方因经营不善、政策变更或市场波动而明确表示不再履行合同，而守约方坚持要求继续履行时，法院究竟应当判令继续履行合同，还是允许违约方在赔偿损失后“破局”解约？这一问题在2026年的兰州司法实务中仍有极高的关注度。

一、典型案例引入

2023年，兰州某商业管理有限公司（下称“商管公司”）与某品牌餐饮连锁店（下称“餐饮公司”）签订《商铺租赁合同》，租期8年，约定用于开设旗舰店。2025年初，因该餐饮公司总部战略调整，决定撤出兰州市场。餐饮公司遂向商管公司发送《解约函》，表示自2025年4月起不再支付租金，愿意承担两个月租金作为违约金。

商管公司不同意解除合同，起诉至兰州市某区人民法院，请求判令餐饮公司继续履行合同，并支付至实际腾退之日的租金及逾期违约金。餐饮公司则反诉请求法院判决合同解除，并同意赔偿商管公司实际损失（包括免租期装修分摊、重新招租空置期损失等），但拒绝继续履行。

二、争议焦点：违约方是否享有合同解除权？

本案的核心法律争议，在于《民法典》第五百八十条第二款的适用。

1. 法律依据的解读

《民法典》第五百八十条第一款列举了非金钱债务履行不能的三种情形：法律上或事实上不能履行；债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行。第二款则规定：“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

2. 本案的适用难点：租赁合同属于金钱债务还是非金钱债务？

租赁合同中，承租人的主要义务是支付租金，属于金钱债务。而《民法典》第五百八十条第二款的适用前提，是“非金钱债务”。餐饮公司支付租金的能力并未丧失，其拒绝履行属于“主观不愿”，并非“客观不能”。因此，理论上餐饮公司作为违约方，不能直接援引该条款主张解除合同。

3. 司法实践中的突破与限制

然而，若机械地坚持“合同必须严守”，在承租方人去楼空的情况下，继续判令履行合同将导致商铺长期空置，损失扩大，对双方均无益处。近三年甘肃法院的裁判倾向是：

• 允许违约方申请解除，但需遵守严格前置条件：如果守约方坚持继续履行，但客观上合同已无法通过强制手段履行（例如承租人已停止经营、员工遣散、供应商断供），法院可认定该合同陷入“履行僵局”。
• 以“合同目的无法实现”为实质要件：若承租方已彻底停止经营、搬离设备，则出租方坚持继续履行租赁合同的目的（收取租金）虽未完全落空，但强制维持一个空置的租赁关系，不符合诚实信用与经济效益原则。法院可参照《合同编通则司法解释》关于“违约方申请解除”的最新精神，在判令违约方承担全部赔偿责任（包括剩余租期租金损失扣除必要费用）的前提下，终止合同关系。

三、实务裁判规则精析

针对兰州中院及各区法院近年的类案判决，以下裁判规则值得关注：

1. 解除时间认定：解除时间一般不溯及起诉之日，而是以违约方实际腾退房屋、交还钥匙之日或判决生效之日为准。
2. 损失赔偿范围：不仅包括欠付租金及违约金，还包括装修折旧损失、免租期摊销、空置期损失（通常支持3-6个月）以及重新出租的中介费等。
3. 违约金调整：若约定违约金过高（超过实际损失30%），违约方可请求法院调减，但需对“实际损失”进行充分举证。

四、合同僵局的破局之道

对于出租方而言，面对承租方违约，最有利的策略并非盲目坚持继续履行，而是：

• 及时接收房屋，履行减损义务（防止损失扩大部分不予支持）；
• 保留解除权，另行招租，同时向违约方主张差额损失。

对于承租方而言，若确实无法继续履行，应主动提供新的履约担保或与守约方协商转租方案，以较低的违约成本换取出路。若无法协商一致，可依据《民法典》第五百八十条第二款提起诉讼，但必须做好充分证据准备，证明“合同无法继续履行”及“合同目的无法实现”。

在2026年的兰州，司法裁判更倾向于鼓励交易、盘活资产，而非将违约方“锁死”在已经死亡的合作关系中。理解这些裁判规则，比单纯讨论合同条款本身更具实用价值。

---

相关QA

Q1：兰州商铺租赁合同中，承租方单方面撤店，出租方不同意解除怎么办？ A1：若承租方已实际撤场、停止经营，出租方虽不同意解除，但商铺已空置。承租方可依据《民法典》第五百八十条第二款起诉请求终止合同，但需赔偿出租方全部实际损失，包括但不限于欠付租金、装修折旧、空置期损失、重新招租中介费等。

Q2：违约方主动起诉“解除合同”是否需要以守约方同意为前提？ A2：不需要。违约方可以起诉，但法院不会必然支持。法院审查的核心是：合同是否已陷入“履行僵局”，即是否具备继续履行的现实基础。若继续履行造成资源浪费，法院可判决终止，但守约方的赔偿请求会得到充分支持。

Q3：合同约定的违约金远远高于实际损失，兰州法院会怎么调？ A3：兰州法院通常以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失，可予适当调减。

Q4：出租方在承租方违约后，是否有义务及时收回房屋以减少损失？ A4：有。根据《民法典》第五百九十一条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。出租方若长期不收回房屋、不重新招租，扩大的租金损失可能无法得到支持。

Q5：在兰州处理合同纠纷，仲裁和诉讼选哪个更好？ A5：如果合同中约定了有效的仲裁条款，必须仲裁。仲裁一裁终局、效率高，但费用较诉讼高；诉讼程序更完整，且有二审、再审程序，但周期较长。涉企大额合同纠纷建议优先选择诉讼，以保留充分的救济权利。

Q6：守约方起诉继续履行合同，但胜诉后对方仍不履行，怎么办？ A6：可以申请法院强制执行。但对于租赁合同，若承租方拒不移交房屋，法院可以通过强制腾退执行。若承租方无履行能力，执行可能陷入停滞。实务中，守约方往往更倾向于选择“解除合同+赔偿损失”的方案。

Q7：租赁合同无效时，还需要支付违约金吗？ A7：合同无效的，自始没有法律约束力，违约金条款也无效。但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失（如房屋使用费、装修折旧损失），双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

Q8：主张可得利益损失（剩余租期租金）在兰州法院容易获得支持吗？ A8：在合同解除纠纷中，主张剩余租期租金属于“履行利益”或“期待利益”损失，法院支持的前提是守约方因违约解除合同遭受了实际损失，且承租人未支付替代成本。若出租方在合理期限内已另行出租，只能主张差额部分，不能全额主张。

Q9：若承租方是公司，股东个人需要为合同违约承担责任吗？ A9：一般情况下，公司是独立法人，以其全部财产对外承担责任，股东不承担连带责任。除非存在股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃废债务、严重损害债权人利益的情形，可以刺破公司面纱，要求股东承担责任。

Q10：2026年兰州法院对“违约方起诉解除合同”的宽容度如何？ A10：总体宽容度有所提升。甘肃高院在近年的审判指导意见中强调，对于因情势变更或经营恶化导致合同不能继续履行的，应避免“判决穿堂过、案子执行难”的困局。但宽容不代表放纵，违约方必须承担完全填补守约方损失的赔偿责任，且需经过法院严格审查。

---

关联律师：郭勇琳，甘肃王力律师事务所，联系电话18660733187