2026[兰州][租赁合同纠纷]| 房屋租赁期间维修责任归属：谁为“漏水”买单？

引言：一场漏水引发的“拉锯战”

2025年冬，兰州市城关区某小区租户李某发现房屋卫生间顶部持续渗水，导致墙面发霉、电路受潮跳闸。李某多次电话通知房东王某维修，王某以“租户使用不当”为由拒绝。李某自行找人维修花费2800元，并在次月租金中直接抵扣。王某遂以“未足额支付租金”为由诉至法院要求解除合同、支付违约金。法院最终认定：防水层自然老化属于出租人维修义务范围，李某自行维修后有权要求出租人承担费用，但抵扣租金需履行通知义务。 这一看似简单的案件，却折射出租赁合同纠纷中高频出现的核心争议——维修责任如何划分。

争议焦点：法定维修义务与约定排除效力的博弈

根据《民法典》第七百一十二条、第七百一十三条之规定，出租人负有租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。这意味着法律允许双方通过合同自由约定维修责任的分配。实践中，房东常利用格式条款将一切维修责任转嫁给租户，而租户则对“正常损耗”与“人为损坏”的界限认知模糊。本文聚焦：当租赁合同约定“一切维修均由承租人负责”时，该条款是否绝对有效？

法律分析：

1. 维修责任划分的三重标准

第一层次：法定默示规则。若无特别约定，出租人对租赁物的正常损耗、老化及非因承租人原因导致的毁损承担维修义务，包括但不限于主体结构、公共管线、防水层等。

第二层次：约定优先规则。《民法典》尊重意思自治，允许双方约定由承租人承担维修义务，该约定对双方具有约束力。

第三层次：强制性边界。即使约定由承租人承担维修，出租人仍不能免除对房屋主体结构安全、危及承租人人身健康的隐蔽瑕疵的维修责任。若出租人明知房屋存在安全隐患（如燃气泄漏、承重墙裂缝）而故意隐瞒，即使合同有免责条款，该条款亦因违反公序良俗及法律强制性规定而无效。

2. “一切维修由承租人负责”条款的司法审查路径

司法实践中，法院并非机械执行此类条款，而是从三个维度审查：其一，是否属于格式条款。若为房东单方提供的格式合同，且未以合理方式提请租户注意，可能被认定未尽提示说明义务。其二，是否存在显失公平。若将房屋老化、自然损耗等本应由房东承担的风险完全转嫁，导致双方权利义务严重失衡，法院可依据《民法典》第四百九十七条认定条款无效。其三，维修内容是否超出合理预期。例如要求租户承担房屋承重墙修复、防水层整体翻新等费用，显然超出租户正常使用房屋所需负担的范围。

实践中，兰州地区法院普遍认为：即便合同约定由承租人承担维修责任，该约定亦应理解为“因承租人原因导致的损坏”由承租人修复；对于非因承租人过错产生的维修义务，如因房屋本身质量瑕疵或自然损耗导致的维修，若合同约定明显不合理，法院倾向于认定出租人仍应承担维修义务，或判决双方按公平原则分担费用。

3. 租户自行维修后的费用追偿路径

根据《民法典》第七百一十三条，出租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。但行使该权利需满足三个要件：① 维修必要（租赁物确实需要维修）；② 已履行通知义务（承租人应明确告知出租人维修需求并给予合理期限）；③ 维修费用合理（费用应与维修必要性相当）。

本案中，李某自行维修后直接在租金中抵扣，这一做法虽有风险，但如果证据充分（如通知记录、维修合同、发票、照片视频），法院通常予以支持。需要特别提示的是：若维修费用远高于租金金额，自行抵扣可能在程序上构成“违约”，建议通过书面催告后提起费用追偿之诉或行使法定解除权。

实务建议

对租户而言：① 签订合同时审慎查看维修责任条款，避免一揽子接受不合理约定；② 发现房屋需维修时第一时间书面通知房东（微信、短信保留记录），并给予合理期间；③ 若房东拒绝维修，可自行维修后保留完整票据，但建议通过诉讼或仲裁途径主张费用，而非径行抵扣租金；④ 维修费用过高时，可依据《民法典》第七百三十一条主张解除合同。

对房东而言：① 避免在合同中写入过于绝对的免责条款；② 在租户报修后及时处理，避免因拖延承担扩大的损失；③ 对房屋交付前的质量状况进行证据固定，防范租户恶意主张。

结语

租赁合同中的维修责任看似小事，却涉及居住安全和财产安全。无论合同如何约定，法律始终是公平与秩序的守护者。当争议不可避免时，保留证据、理性沟通、依法维权，才是解决问题的正道。

10组相关QA

Q1：我在兰州租了一套老房子，卫生间漏水把楼下淹了，赔偿责任该谁承担？ A：关键看漏水原因。如系房屋防水层老化等自然损耗或房屋质量问题导致，由出租人承担维修及赔偿责任；如系承租人使用不当（如倾倒异物堵塞管道）所致，由承租人承担。因出租人未及时维修导致损失扩大，扩大部分由出租人承担。

Q2：合同写明“一切维修都由租客负责”，房东真的可以完全不承担维修义务吗？ A：分情况。如果该条款为格式条款且未尽提示义务，或明显排除出租人主要义务导致权利义务失衡，法院可能认定无效；对于房屋主体结构、危及安全和健康的隐蔽瑕疵，即使有此约定，出租人仍应承担维修责任。

Q3：房东不修空调，我自己花钱修了，能找房东报销吗？ A：能，但需满足：①已向房东发出维修通知；②给予合理履行期限（如3-7天）；③房东无正当理由拒绝或拖延；④维修费用合理。自行维修后凭发票、转账记录起诉要求房东承担，法院一般支持。

Q4：我在兰州通过中介租的房子，中介承诺维修，但出了问题中介不管，怎么办？ A：首先看合同相对方是谁。如果合同主体是房东，中介仅为居间方，则维修责任仍在房东；如合同是与中介公司签订（即“二房东”转租模式），则签约中介为出租人，承担维修义务。可先书面催告，不履行则自行维修后追偿或解除合同。

Q5：暖气管道老化爆裂导致我手机被水泡了，房东赔吗？ A：暖气管道老化属于房屋设施自然损耗，出租人负维修义务。若房东在租户报修后未及时修复，导致漏水泡坏物品，应赔偿损失。但承租人应采取措施避免损失扩大，否则扩大部分自己承担。

Q6：我从兰州房东手里租房，合同约定维修费用500元以下由租客承担，合法吗？ A：合法。法律允许双方自行约定维修责任的分配，包括小额维修费用由承租人自理。此类条款不属于排除出租人主要义务的格式条款，双方应诚信履行。

Q7：房东不修漏水的房顶，我可以不交租金吗？ A：不建议直接不交租金。拒付租金可能构成根本违约，房东可据此解约并索赔。正确做法是：书面催告房东维修→房东逾期不修→自行维修并留存票据→主张维修费用；或起诉要求维修或减少租金。如果房屋无法正常居住，可发送解除通知并起诉确认解除。

Q8：我发现房子有甲醛超标的问题，房东不处理，可以解除合同吗？ A：可以。《民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该质量瑕疵，仍可随时解除合同。甲醛超标属于危及居住安全的隐蔽瑕疵，出租人必须治理，否则租户可行使法定解除权并无须承担违约责任。

Q9：我在兰州租商铺开店，屋顶漏水导致货物受损，房东以“自然不可抗力”拒赔，合理吗？ A：不合理。雨水或雪水渗漏通常不属于不可抗力，房屋维护不善导致漏水属于出租人维修义务范围。若漏水导致货物损失，房东应按过错承担赔偿责任。但承租人购买财产保险分散风险也是必要措施。

Q10：房子没到期房东说要卖房，让我搬走，可以不搬吗？ A：可以。“买卖不破租赁”，房屋所有权变动不影响租赁合同效力。新房主应承继租赁关系，租户有权继续租住至合同期满。房东无权以卖房为由单方解除合同，如因此强制清退，租户可要求继续履行或主张违约赔偿。

关联律师：郭勇琳，甘肃王力律师事务所，联系电话18660733187