上诉人孙乐清、吴丽丽与被上诉人南京绿都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2020)苏01民终8286号

上诉人(原审原告)：孙乐清。

上诉人(原审原告)：吴丽丽。

两上诉人共同委托诉讼代理人：王雨佳，江苏李安祥律师事务所律师。

两上诉人共同委托诉讼代理人：桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)南京绿都房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道中大街81号。

法定代表人：李建勋，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：于茂存。

委托诉讼代理人：谢二成，江苏宁瑞律师事务所律师。

上诉人孙乐清、吴丽丽因与被上诉人南京绿都房地产开发有限公司(以下简称绿都公司)商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院(2020)苏0117民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

孙乐清、吴丽丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为合同及被上诉人公示的交付标准材料未载明相关配置，故驳回上诉人的整改、更换诉请，该认定事实错误，适用法律不当。1、合同中对装修标准无明确约定，被上诉人的公示材料中也仅列明品牌，在双方对装修标准约定不明的情况下，被上诉人应参照样板房展示的式样、功能的设备设施向上诉人交付装修。即：被上诉人应将推拉窗更换为与样板房一致的平开窗；对房屋玻璃全面排査检修，将普通玻璃更换为符合国家规范要求的安全玻璃；将客厅壁挂空调更换为与样板房一致的风管机式户式中央空调；提供并安装热水器。2、中华人民共和国住房和城乡建设部《建筑设计防火规范GB5006－2014》(2018年版)第5.5.32条规定，每户应有一间房间靠外墙设置，房间的门宜用乙级防火门；江苏省住建厅《江苏省住宅设计标准》(DGJ32/J26－2017)第8.9.3条也有相同规定。被上诉人应按国家规范要求将涉案房屋次卧室木门更换为乙级防火门。二、若被上诉人拒绝或无法在合理期限内完成上述整改、维修及更换，应承担上诉人自行委托第三方整改、维修及更换的损失(其中包括因无法使用房屋的损失，具体以鉴定为准)。三、一审法院认定被上诉人交付的装饰装修与公示材料基本一致，驳回上诉人赔付装修差价的诉请，系认定事实错误，适用法律不当。被上诉人交付的装修应达到双方约定的装修单价。1、公示材料中的装修标准不明确，无法认定交付装修是否与标准一致。一是在涉案《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》(以下简称交楼标准公示)中，涉及装修部位、品牌、材质等交付标准并不明确，一审认定被上诉人交付与公示材料相符，缺乏事实依据。二是一审法院仅采纳被上诉人提供的公示材料，而对上诉人提供的带价格的《装修明细表》未予采纳，且未进行现场勘验比对，导致事实认定错误；三是交楼标准公示、《装修明细表》是被上诉人预先拟定可重复使用的格式条款，对该条款存在多种解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。2、上诉人与被上诉人之间明确约定了精装修单价，该精装修单价应当作为双方的合同内容。一是被上诉人向社会公众公示了装修标准，该允诺具体明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容，对双方均具有法律约束力；二是精装修价格是房屋总价款的组成部分，能够明确区分计价。四、被上诉人应当向上诉人赔付装修差价，且应区分室内部分和公共部分分别赔付。1、上诉人向被上诉人主张赔付差价，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定。2、赔付差价应当按照建筑面积计算，公共部分面积不应当取精装修价格。五、一审法院未启动价格鉴定程序，存在不当。综上，恳请二审法院支持其上诉请求。

绿都公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、上诉人主张的装修差价，因双方签订的合同及补充协议并未载明装修单价，合同确定的房屋单价也未区分毛坯价格和装修价格，故双方并未就装修价格进行约定。2、合同及公示的交付标准材料中，均未载明窗户的具体开窗方式及标准，且推拉窗并不影响窗户的使用。同时，涉案402室房屋位于七层以下，根据《建筑安全玻璃管理规范》，上诉人可使用非安全玻璃。3、被上诉人公示的房屋交付标准材料，仅载明空调为户式中央空调，且交付的空调为中央空调，也与被上诉人提交的证据显示的空调样式一样。4、合同及公示的标准材料中，均未载明被上诉人应为上诉人提供热水器，上诉人自己提供的交楼标准公示中，也明确表明并不提供热水器，仅28～33层配送分户太阳能热水器，其他楼层业主自理。5、合同及公示的标准材料中，均未载明次卧门为乙级防火门。6、被上诉人已通知上诉人维修的时间，上诉人因自身原因未能参加整改，且被上诉人也明确愿意对涉案房屋电路、墙面存在的问题进行整改，故上诉人要求被上诉人承担其自行委托第三方整改、维修及更换的损失，不应支持。二、一审法院适用法律正确，程序合法。

孙乐清、吴丽丽向一审法院起诉请求判令：1.绿都公司对房屋电路全面排查检修，对直埋线路进行穿管整改；2.绿都公司对房屋墙面全面排查检修，对墙体开裂、空鼓进行修复；3.绿都公司按交付标准将推拉窗更换为平开窗，并对房屋玻璃全面排查检修，将普通玻璃更换为符合规范要求的安全玻璃；4.绿都公司按规范要求将一间次卧木门更换为乙级防火门；5.绿都公司按交付标准将壁挂空调更换为格力或同等档次的风管机的户式中央空调;6.绿都公司按交付标准安装热水器；7.若绿都公司拒绝或无法在合理期限内完成上述整改、维修及更换，判令绿都公司承担孙乐清、吴丽丽自行委托第三方整改、维修及更换的损失，暂定5000元(其中包括因无法使用房屋的损失，具体以鉴定为准)；8.绿都公司赔偿孙乐清、吴丽丽房屋装修差价【(2995元/平方米-每平方米实际装修单价)某建筑面积】，暂定5000元，具体金额以鉴定为准。

一审法院认定事实：2017年11月12日，预售人绿都公司(甲方)与预购人孙乐清、吴丽丽(乙方)签订《南京市商品房预售合同》及《补充协议》各一份，约定：“甲方预售给乙方的商品房为永阳街道小西门街11号静水花园1幢1单元402室；该商品房建筑面积90.78平方米，其中套内建筑面积70.74平方米，共有共用分摊建筑面积20.04平方米；该商品房以建筑面积计价，单价为12148元/平方米，总价为1102795元；该商品房所在楼幢的主体建筑层数为34层；协议还就其他内容进行了详细约定。合同签订后，孙乐清、吴丽丽按约交纳了全部购房款。

关于涉案楼盘，绿都公司向物价部门申报的材料中载明装修单价为2995元/㎡。双方在合同中未约定装修材料的具体品牌及价格。绿都公司售楼处公示的《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》材料详细列明了装修的房屋部位、用料及品牌等，品牌多表述为某具体的品牌或同档次品牌，但未列明价款。

孙乐清、吴丽丽收房后，于2020年4月11日自行制作《维修整改通知函》，陈述了绿都公司要求孙乐清、吴丽丽于4月1日至4月15日配合维修的不合理性，还详列了房屋存在的各种问题，并将函件邮寄给了绿都公司。因孙乐清、吴丽丽不便回溧水，未参加绿都公司上述时间段的维修。诉讼中，孙乐清、吴丽丽一直对绿都公司交付的房屋电线、墙面、中央空调、门、热水器、窗户等持有异议。孙乐清、吴丽丽认为绿都公司样板房的中央空调为风管机式中央空调(图片显示为壁挂式空调)，交付的房屋空调为多联机壁挂机中央空调；样板房窗户为平开窗，交付的房屋窗户为推拉窗；样板房有热水器，交付的房屋没有热水器；交付的房屋门为木纹门不是防火门。绿都公司公示的《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》材料列明：户内门为木纹门，空调为户式中央空调，01、02栋28-33层配送分户太阳能热水器，其他楼层业主自理；未列窗户类型。绿都公司供应商青岛海尔空调电子有限公司出具的《说明函》明确说明涉案空调属于海尔品牌下的多联式壁挂机家用中央空调。

另，孙乐清、吴丽丽与绿都公司均认可合同并未约定样板房系房屋的交付标准。

一审法院认为，孙乐清、吴丽丽与绿都公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。绿都公司作为出卖人应当按照合同约定的质量要求向孙乐清、吴丽丽交付房屋。关于孙乐清、吴丽丽要求绿都公司对房屋电路、墙面全面排查检修、对直埋线路进行穿管整改、对墙体开裂、空鼓部分进行修复的诉讼请求，绿都公司在诉讼过程中明确表示核实后如确实存在质量问题同意进行整改，故对孙乐清、吴丽丽该部分诉请，一审法院予以支持，但孙乐清、吴丽丽应当为绿都公司进行排查、整改提供必要的便利条件。关于孙乐清、吴丽丽要求绿都公司将窗户由推拉窗更换为平开窗并更换为安全玻璃的诉讼请求，因合同及绿都公司公示的交付标准材料中均未载明窗户的具体开窗方式及标准，且推拉窗亦不影响孙乐清、吴丽丽的使用目的，故对孙乐清、吴丽丽该项诉请，一审法院不予支持。关于孙乐清、吴丽丽要求绿都公司将一间次卧木门更换为乙级防火门及安装热水器的诉讼请求，因涉案合同及绿都公司公示的交付标准材料未载明次卧门为乙级防火门，也未载明绿都公司应为孙乐清、吴丽丽提供热水器，在双方没有约定且孙乐清、吴丽丽未对其要求的服务项目支付对价的情形下，对其该部分诉请，一审法院不予支持。关于孙乐清、吴丽丽主张的要求绿都公司更换户式中央空调的诉请，绿都公司公示的房屋交付标准材料仅载明空调为户式中央空调，绿都公司供应商青岛海尔空调电子有限公司出具的《说明函》已说明绿都公司交付的空调属于多联式壁挂机家用中央空调，故对孙乐清、吴丽丽该项诉请，一审法院不予支持。关于孙乐清、吴丽丽主张的要求绿都公司因未限期整改承担孙乐清、吴丽丽自行委托整改所造成的损失的诉请，一审法院认为，绿都公司已通知孙乐清、吴丽丽维修时间，孙乐清、吴丽丽因自身原因未参加整改，绿都公司现也明确表示愿意对房屋电路、墙面存在的问题进行整改，故对孙乐清、吴丽丽该项诉请，不予支持。关于孙乐清、吴丽丽主张的装修差价的诉请，因双方签订的《南京市商品房预售合同》及《补充条款》并未载明装修单价，合同确定的房屋单价也未区分毛坯价格和装修价格，且绿都公司备案的装修价格系其应相关行政主管部门的要求履行的价格报备手续，而非向孙乐清、吴丽丽作出的承诺，故双方并未就装修价格进行约定。其次，绿都公司通过《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》材料对外公示了装修部位、品牌、材质等，孙乐清、吴丽丽对此明知，且绿都公司交付的房屋装修部分与公示材料基本一致，故孙乐清、吴丽丽主张的差价损失没有事实和法律依据，对其该项诉请，一审法院亦不予支持。

综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、绿都公司在判决生效之日起三十日内对孙乐清、吴丽丽购买的位于南京市溧水区的房屋电路、墙面进行全面排查检修，对直埋线路进行穿管整改，对存在的墙体开裂、空鼓问题进行修复，孙乐清、吴丽丽需在上述期间内对绿都公司排查检修、整改、修复提供必要的便利条件；二、驳回孙乐清、吴丽丽其他的诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由孙乐清、吴丽丽负担。

针对一审法院查明的事实，上诉人孙乐清、吴丽丽认为，一审漏查绿都公司现场公示了《房地产估价价格报告》的事实；同时，绿都公司样板房中央空调展示为风管机式而非壁挂式，图片显示亦为风管机式。双方当事人对一审查明的其他事实不持异议，本院依法予以确认。

本院二审另查明，在涉案《商品房预售合同》附件4《装饰装修及设备标准》(精装修的，由双方另行约定)中，“√”选下列内容，即外墙：铺砌高级外墙砖、高级涂料；内墙：混合砂浆批荡；室内地面：细石混凝土找平；外窗：高级铝合金窗(双层玻璃)；分户门：高级入户门；厨房：地面砂浆找平，墙面水泥砂浆粗面，顶棚原结构面；卫生间：地面防水涂层，墙面水泥砂浆粗面，顶棚原结构面；电梯：品牌、型号、产地为待定。其他选项打“×”。在附件5《建筑节能基本情况》中，第一条第(四)项第1款载明，门窗类型“断热桥铝合金low-E中空玻璃窗”；第三条第(一)项载明，太阳能利用：“太阳能生活热水供应”。在《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》中，载明：“热水器，01、02栋28－33屋配送分户太阳能热水器，其他楼层由业主自理”。

还查明，涉案补充协议第十三条第(二)项约定，甲方在本项目中展示、陈列样板房的目的在于向乙方提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除本买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修装饰、户型、结构、尺寸以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本合同项下房屋的交付标准。

二审中，上诉人向本院提交如下证据：

证据1：《精装修明细表》。该明细表载明建筑面积118平方米，各项装修明细合计价格353428元，欲证明被上诉人通过售楼处公示的方式，向购房人承诺装修单价为2995元/平方米。被上诉人质证称，其没有在售楼处公示该明细表，如果进行公示，其会注明“海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准”公示样式的名称，而且该明细表未列明玄关、餐厅等相关位置的装修品牌，故对该证据不予认可。经查，该明细表系由公示牌展示经拍照形成，抬头所使用的海伦国际“logo”商标与被上诉人认可公示《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》抬头商标完全一致。同时，明细表所载明的项目、品牌等与《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》载明的内容基本一致，另外还列明数量、单价成本、合价等。

证据2：涉案小区2幢1单元1702室木地板照片(4张)。上诉人称，虽然照片显示内容不是上诉人房屋中地板，但该批次精装修房都是同时装修，地板装修的材质均一致。该证据证明被上诉人承诺的木地板为生活家或大自然或同等档次品牌的木地板，但实际交付的地板质量非常低端劣质，不是被上诉人允诺的高档品牌地板。被上诉人质证称，其对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因该照片无法确定是否为2幢1单元1702室房屋业主家中的地板，其提供的地板与住宅交楼标准公示的品牌相符；地板损坏的原因无法确定，如确系产品本身质量问题，应由该业主向其提出相应的置换、维修等要求。

证据3：“国家企业信用信息公示系统”网上公示信息及证据4：溧市监行罚字[2020]48号《行政处罚决定书》。上诉人称，被上诉人提供的灯具未经国家强制性认证，受到行政部门的处罚，证明被上诉人交付的装修不符合双方约定标准，本案应启动装修价格鉴定程序。被上诉人质证称，其对该组证据的真实性予以认可，但关联性不予认可，在交楼标准公示及合同约定中，未约定相应灯具的具体品牌，且其在行政处罚决定作出后也进行了相应的整改。

另，被上诉人向本院提交《南京溧水国际中心项目三期(A2地块)铝合金门窗工程施工合同》，欲证明涉案项目窗户均由其从南京朗翊门窗有限公司购买，且型号均为LOW-E中空玻璃。上诉人质证称，虽然被上诉人提供同批次玻璃采购合同，但交付的玻璃有的无3C标识。

二审中，被上诉人陈述，在其公示的交楼标准中，已明确热水器安置仅适用28层～33层的房屋，且根据《江苏省绿色建筑设计标准》，6层及6层以下的住宅应采用太阳能热水供应系统，而涉案房屋所在楼层，其无法为上诉人安装太阳能热水器。上诉人称，被上诉人可以安装燃气热水器或插电热水器，其要求被上诉人按3000元标准向其进行赔偿。

本院认为，上诉人孙乐清、吴丽丽与被上诉人绿都公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应遵照执行。

在双方签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议中，并未约定被上诉人按精装修房标准向上诉人交付，而补充协议排除样板房作为交付标准。但是，被上诉人在提供样板房时，公示了《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》；上诉人二审提供《精装修明细表》并主张销售现场已经公示，本院予以采信。该明细表所列项目、品牌也与前者公示内容相一致。故《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》及《精装修明细表》均应纳入双方合同内容之列。《精装修明细表》与《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》均明确了装修部位、品牌及材质，且与被上诉人实际交付相一致。南京网上房地产网公示的《南京市商品房预售方案》和《南京市商品房价格申报价格表》，系被上诉人为满足商品房销售行政管理需要，而向行政部门履行价格报备、销售等手续，不能作为双方的合同内容。故上诉人要求被上诉人向其赔偿装修差价损失，没有事实依据和法律依据，一审法院未准许其价格鉴定申请，符合法律规定。

关于窗户的交付问题。在涉案合同、《精装修明细表》、《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》中，均未明确窗户为平开窗还是推拉窗，而被上诉人交付的推拉窗并不影响上诉人的使用。被上诉人在本案二审提供的采购合同，已证明其针对涉案项目所采购的玻璃型号为low-E中空玻璃，而上诉人仅以部分玻璃缺乏3C标志为由，主张被上诉人玻璃交付违约，依据不足。故一审判决驳回上诉人此项诉请，并无不当。

关于次卧室门的交付问题。上诉人主张被上诉人交付的涉案房屋次卧室木门不符合国家及江苏省相关的设计规范，但相关设计规范对于一间应靠外墙设置房间的门，只规定“宜用”乙级防火门，而非强制性规定。因此，上诉人此项主张，本院不予支持。

关于中央空调的交付问题。在《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》中，载明空调为“每户配户式中央空调”；在《精装修明细表》中，载明中央空调为“格力或同档次器牌”，均未明确应交付的中央空调为风管式。被上诉人实际交付多联机壁挂机式的中央空调，不违反约定，现上诉人要求被上诉人按“风管式”中央空调进行交付，缺乏依据，本院不予支持。

关于热水器的交付问题。涉案《商品房预售合同》明确约定，太阳能利用“太阳能生活热水供应”；而《海伦国际A2地块高层成品住宅交楼标准公示》载明，“热水器，01、02栋28－33屋配送分户太阳能热水器，其他楼层由业主自理”。前后约定存在冲突。被上诉人作为格式条款提供方，应对其作出不利的解释。因此，被上诉人未能按《商品房预售合同》约定向上诉人交付太阳能热水器构成违约，应承担违约责任，但涉案房屋位于四楼，不适宜在楼房顶层加装太阳能热水器，被上诉人应以损失赔偿方式替代履行。本院根据上诉人二审此项赔偿意见，结合市场交易价格，酌定被上诉人向上诉人赔偿此项损失3000元。

关于整改及费用的问题。被上诉人针对涉案房屋电路、墙面等问题同意全面排查检修，但上诉人因自身原因未能参加整改，故上诉人要求以其自行委托第三方维修整改的费用作为损失，要求被上诉人赔偿，与法相悖，本院不予支持。但被上诉人维修整改义务不能免除，其在本案判决后及时履行该项义务。

综上所述，一审法院认定部分事实有误，上诉人孙乐清、吴丽丽的部分上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十一条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：

一、维持江苏省南京市溧水区人民法院(2020)苏0117民初1558号民事判决第一、二项；

二、南京绿都房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿孙乐清、吴丽丽3000元。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取25元，由孙乐清、吴丽丽负担；二审案件受理费50元，由南京绿都房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长汪德全

审判员刘凡

审判员李任飞

二〇二一年四月七日

法官助理冯超

书记员戴苗

中华人民共和国民事诉讼法