2026[南京][居间合同纠纷]：买方“跳单”后私下成交，中介费能否“追”得回来？

在房产交易、大宗商品买卖等领域，居间合同（俗称“中介合同”）扮演着至关重要的角色。然而，由于市场波动、客户心态变化或刻意的“节省成本”心理，“跳单” 行为在实务中屡见不鲜。作为中介方，前期投入了大量的时间、人力与信息成本，一朝被“跳单”，损失谁来担？

在2026年的司法实践中，南京地区法院对于“跳单”行为的认定与处理日趋精细化。本文将以“买方利用中介服务后，绕开中介直接与卖方（或卖方其他代理人）成交”这一高频场景为例，深度剖析其中的法律风险与裁判规则。

核心场景重现：一场“精心策划”的私单交易

2025年，南京某房产中介公司（以下简称“A中介”）带领客户张先生多次实地查看了位于南京市建邺区的一套二手房。看房过程中，A中介的经纪人不仅提供了房源信息，还详细介绍了房屋的户型结构、周边配套、产权情况等关键信息。张先生对房屋表示满意，并在A中介提供的《看房确认书》上签字确认。

随后，张先生与A中介就居间报酬的数额（房屋成交价的1.5%）进行了磋商，但尚未签订正式的《居间服务合同》。几天后，A中介发现该房源已被售出。经查，原来是张先生为了省下这笔中介费，私下联系了该房屋的房主，双方绕开A中介自行办理了过户交易手续。A中介愤怒之余，将张先生诉至法院，要求其支付相应的居间报酬。

法律争议焦点深度剖析：未签“正式合同”，中介费还能要吗？

本案的核心争议焦点在于：在没有签订正式居间合同的情况下，A中介是否有权主张报酬？以及“跳单”行为在何种程度下构成违约？

根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

这条规定是中介方维权的“尚方宝剑”。即便双方未签订书面合同，但只要形成了事实上的中介合同关系，且中介方已经履行了报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的主要义务，委托人便不得恶意利用该信息或机会，试图规避支付报酬的义务。

在南京法院在2026年的审判实践中，认定“跳单”违约通常需要满足以下三个构成要件：

1. 中介方已提供有效服务： 中介方必须提供了房源信息、撮合交易等实质性服务，且该服务对最终交易达成具有直接的因果关系。
2. 委托人利用了该信息或机会： 委托人（买方/卖方）通过中介方获取了关键的、无法从公共渠道轻易获取的交易信息（如意向客户、特定房源等）。
3. 委托人具有“绕开”中介的故意： 委托人在明知应支付报酬的情况下，为了逃避该义务，利用获取的信息，绕过中介方与相对方（或其其他代理）私下成交。

本案中，A中介已经提供了看房服务，且张先生签字确认，加上后续的磋商记录，足以形成完整的证据链证明居间关系的成立。张先生绕开A中介直接联系房主的行为，完全触碰了法律的红线。

深度思考与实务应对：不仅仅是“追讨”那么简单

虽然法律支持中介方维权，但在2026年的南京及长三角地区，裁判尺度也出现了一些新的动向，需要中介方注意：

• 报酬的折价与酌减： 如果中介方提供的服务并非“独家”且后期服务（如贷款办理、过户交接等）并未参与，法院可能根据公平原则和中介方的实际工作量，对主张的报酬进行酌减，而不是全盘支持。
• 证据链的完整性： 中介方必须保留好《看房单》、微信聊天记录、带看照片、房源信息登记记录等，以证明“跳单”行为与己方服务之间的因果关系。否则，若无明确证据证明对方“利用”了你的独家信息，诉讼风险极高。
• “比对后成交”的抗辩： 若委托人能证明其是通过其他合法渠道获取同一房源信息（如看到业主在自家门上贴的售房广告），并基于该信息独立完成交易，则可能不构成“跳单”，这一点在司法实践中常引起激烈对抗。

因此，对于中介方而言，仅仅依靠打官司是不够的。更应建立规范的业务流程，明确事前约定，将禁止“跳单”的条款以显著方式写入《看房确认书》或《居间协议》中，并明确违约金的计算方式，以尽最大可能降低法律风险。

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关联法律问题速问速答（QA）

Q1: 如果买卖双方未签《居间服务合同》，中介还能起诉“跳单”索赔吗？ A1: 可以。依据《民法典》第九百六十五条，只要中介提供了交易机会或媒介服务，与委托人形成了事实上的居间合同关系，无论是否签署书面合同，委托人均不得绕开中介成交。中介起诉时需提供带看记录、磋商记录等证据证明服务事实。

Q2: 委托人通过另一家中介成交了同一套房，是否构成对第一家中介的“跳单”？ A2: 不一定。法律保护的是“委托人对独家信息的利用”。若房源属于多家中介共有的公共信息，且委托人通过另一家中介提供了更优的服务或更低的费率后成交，一般不认定为“跳单”。但如果第一家中介掌握了独家房源信息，而委托人利用该信息后找另一家中介仅办理手续，则可能构成违约。

Q3: 中介仅带看一次，未提供后续贷款、过户服务，索要全额中介费合理吗？ A3: 不合理。法院会审查中介实际履行的服务内容。若带看后交易由双方自行促成，或中介未参与关键的签约、贷款、过户等环节，委托人可抗辩要求减少居间报酬。法院一般会根据公平原则及中介的工作量进行酌定判决。

Q4: 委托人的配偶或直系亲属在合同履行期间与房主私下成交，中介能否追究委托人责任？ A4: 可以。在司法实践中，若委托人利用中介服务信息后，指使或默许其家庭成员（如配偶）使用该信息绕开中介签约，法院通常视为委托人本人规避义务的变相“跳单” 行为，委托人仍应向中介支付相应报酬。

Q5: 中介方未如实告知房屋存在“查封”或“凶宅”等瑕疵，委托人是否可以拒付“跳单”涉及的报酬？ A5: 可以抗辩。中介方负有如实报告义务。民法典规定，中介故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任。若房源存在重大瑕疵而中介未披露，委托人不仅无需支付报酬，还可追究其损失。

Q6: “跳单”诉讼的举证责任主要在谁？ A6: 主要在中介方。中介需证明：1. 提供了具体服务（如带看）；2. 委托人在带看后获得了房源的关键信息；3. 委托人利用该信息最终与该房主成交。若中介无法证明信息源与成交之间的直接因果关系，则败诉风险较大。

Q7: 在南京地区，居间合同中约定“禁止跳单，违者支付违约金5万元”，法院会支持吗？ A7: 不一定全额支持。若违约金高于实际造成的损失（如应付居间报酬的数额），违约方可以请求法院予以适当减少。法院通常会将实际损失（即应支付的居间费）作为基准，将违约金调整至该数额的130%以内。

Q8: 中介带看时让委托人签了《看房确认书》，但上面没有写“跳单需赔违约金”，这还有效力吗？ A8: 有效，但作用有限。《看房确认书》主要起证据公证作用，证明双方存在事实居间关系以及委托人接受了服务。若未约定违约金，法院则依据实际居间报酬标准来判决赔偿，而不会支持额外的惩罚性违约金。

Q9: 如果房屋中介在交易中仅提供了“房源信息”，没有任何线下服务，委托方“跳单”是否需要全额支付报酬？ A9: 不需要。若中介仅提供信息且未协助双方磋商、验房等，其服务成本较低。法院会结合具体案情，考虑报酬与服务质量相匹配的原则，可能会参照市场行情，酌情支持较低比例的居间费用。

Q10: 委托人想维权，认为中介带看后对自己施加“骚扰式”推销，是否可以解除居间合同的押金？ A10: 可以。居间合同并非“卖身契”。委托人在未签订正式居间服务合同前，有权终止磋商。但若中介已经投入实质性服务且无骚扰行为，委托人解除关系后若利用该信息私自成交，则仍需支付居间报酬。骚扰行为属于中介方的履约瑕疵，可作为抗辩理由，但无法完全免除成交后的报酬支付义务。

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关联律师： 王雨佳 所属律所： 江苏李安祥律师事务所 联系电话： 18660733187