广东省清远市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤18民终845号

上诉人（原审被告、反诉原告）：韩某甲，男，1962年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：林辉，广东明典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李嘉玲，广东明典律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某，女，1977年9月4日出生，汉族，住广东省阳山县阳城镇西区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：丘志新，广东广信君达律师事务所律师。

上诉人韩某甲因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2023）粤1823民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年2月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人韩某甲上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。2、本案一审、二审诉讼费用及司法鉴定费等均由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定基本事实不清。1.一审判决认为韩某乙构成表见代理与事实不符。表见代理构成要件之一为无权代理人与第三人所为的民事法律行为，合于民事法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征。本案中，根据粤南[2023]文鉴字第XXX号鉴定书的相关鉴定意见证明，涉案的《房产转让协议》《委托书》《收据》均无韩某甲本人签字，且韩某甲的手写签名与其余韩某乙的手写签名出自两人之手，证明涉案材料除陈某之外至少有二人参与，而陈某亦不能提供韩某乙的有效身份证件材料证明韩某乙参与涉案交易。客观事实是：韩某甲没有授权过韩某乙代理涉案房屋的买卖事宜，《委托书》《房产转让协议》及《收据》形成时的参与人员、形成原因及形成时间严重存疑（该情况只有陈某知情，故其不可能为善意。），韩某乙不构成表见代理，其是否参与涉案房屋交易仍未可知。2.一审判决认为陈某构成善意第三人与事实不符。首先，韩某甲与韩某乙非父母子女或夫妻等特殊亲属关系，韩某乙不具备具有代理权的外观表象。其次，《委托书》《房产转让协议》《收据》的签订日期均为2005年8月14日，陈某有足够条件可得知代理人不具有代理权，且可对代理人的身份进行有效核实（掌握其有效身份证明），但陈某未尽合理注意义务。最后，《房产转让协议》所约定的购房价严重低于市价，且房产证明确记载了涉案房屋尚有一笔待缴费用，而《房产转让协议》没有约定此项费用由谁缴纳，涉案交易明显有损韩某甲的合法权益。现有证据证明，陈某自始知道此项待缴费用，且清楚缴清手续需由房产所有权人即韩某甲本人亲自办理。但陈某从2005年8月14日起，刻意回避且怠于联系韩某甲，不符合正常的交易习惯和交易心理，存在明显的主观恶意，结合现有证据，《委托书》《房产转让协议》《收据》系陈某伙同他人伪造。二、一审判决违反证据规则及证据规定。应由陈某就其诉请的涉案房屋交易且其主观善意，信赖行为人有代理权且信赖是有理由的承担举证责任，提供证据予以证明，但陈某在一审庭审中并未提交有力证据证明以下事项：①韩某乙参与涉案交易，构成表见代理;②其主观善意，所主张的涉案房屋交易行为真实有效;③韩某甲收到陈某的任何款项，陈某已为购买涉案房屋真实支付过相应的对价。陈某依法应承担不利的法律后果。而一审法院在无证据证明涉案的《委托书》《房产转让协议》《收据》真实有效的情况下，认定陈某缴纳了合理价款，善意取得涉案房屋，于法无据。三、一审法院适用法律程序错误。本案一审适用独任审理，适用法律程序错误。韩某甲不同意二审继续适用独任审理。另，上诉人韩某甲在二审查询中口头补充上诉意见称：表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上具有代理权的表象，还要求相对人在主观上无过失地相信行为人有代理权，而本案相对人陈某明显存在过失，表现在：1、本案《委托书》及《房产转让协议》的签订日期均为2005年8月14日，明显不合理；2、转让协议上所附的身份证复印件清晰度看不见文字，可以证明该协议书上的复印件并非是用原件来进行复印；3、陈某应知道处理该房屋还需要取得韩某甲妻子同意，但其从来没有要求韩某甲的妻子同意相关的房产处理；4、陈某有核实《委托书》真实性的义务，仅仅凭韩某乙是韩某甲弟弟，并持有房产证等原件，不足以推定《委托书》的真实性。以上几点能够证明陈某在主观上存在明显过失。

被上诉人陈某书面答辩称：一、韩某乙处分涉案房屋的行为是表见代理行为，陈某是已尽合理注意义务的善意相对人。原审法院的判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。l、客观上，韩某乙在与陈某签订《房产转让协议》时向陈某出示了韩某甲的《委托书》原件、身份证复印件、涉案房屋的房产证的原件、阳山县房改购房申请、审批表复印件、并带陈某到涉案房屋实地查看，且签订《房产转让协议》后将《委托书》原件、房产证原件、阳山县房改购房申请、审批表复印件、韩某甲身份证复印件交给陈某。并且，该《房产转让协议》是行为人韩某乙以被代理人韩某甲的名义与陈某签订，韩某乙为韩某甲的亲弟，在身份上与被代理人有关联，被代理人对行为人存在可合理推断的授权关系。基于上述事实，陈某在行为时有正当理由相信韩某乙对本案争议的房屋享有处分权。2、主观上，成立表见代理要求相对人在尽到善意的合理注意义务后，仍可相信代理人的代理行为是代理权限内的行为。一方面，陈某在行为时遵守了一般交易规范，在韩某乙出示韩某甲的《委托书》原件、身份证复印件、涉案房屋的房产证的原件、阳山县房改购房申请、审批表复印件等文书的前提下相信韩某乙有处分争议房屋的代理权，并与之签订《房产转让协议》，符合一般交易习惯，已尽到合理注意义务。另一方面，陈某不知道韩某乙提供的《委托书》上韩某甲的签字非其本人所签。如上所述，韩某乙出示的上述材料使陈某在行为时有正当理由相信韩某乙对本案争议的房屋有处分权，陈某为善意的相对人。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条等法律、法规的规定，韩某乙处分争议房屋的行为构成表见代理，陈某为已尽合理注意义务的善意相对人。《房产转让协议》内容、形式符合法律规定，依法成立并生效。二、韩某甲的上诉理由并无法律依据。1、韩某甲所称韩某乙处分涉案房屋不属于表见代理、陈某不属于善意相对人，于法无据。根据前述理由，韩某乙处分涉案房屋的行为构成表见代理，陈某为善意的相对人，并且已经尽到合理的注意义务，陈某与韩某乙签订的《房屋转让协议》合法有效。韩某甲的主张并无法律依据，不应予以支持。2、韩某甲在上诉状中主张重新分配证明责任，并无法律依据。（1）由被代理人承担对行为人确系无权代理的举证责任。广东南天司法鉴定所出具《鉴定报告》载明：韩某乙出具的委托书上韩某甲的签名经广东南天司法鉴定所鉴定并非韩某甲所签写。在上诉状中，韩某甲以此为证据称“韩某乙不构成表见代理”。诚然，根据《鉴定报告》，韩某乙出具的《委托书》上韩某甲签名非其本人所签，但结合陈某与韩某甲的短信沟通内容可以得知：韩某甲知晓房屋买卖的事实，并且予以默认，在陈某请求其协助办理过户手续时，韩某甲向陈某索要额外费用，称“说白了就是给我的劳务费”。即使该《鉴定报告》能证明韩某乙确系无权代理，也不能当然说明韩某乙对争议房屋的处分行为不构成表见代理。相反的，构成表见代理的首要条件就是“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同······”。（2）由相对人承担证明信赖行为人有代理权且信赖是有理由的举证责任。本案中，陈某即相对人已经举证证明其遵守一般交易规范，尽了合理的注意义务，并且有信赖行为人韩某乙有代理权的理由，有原审中所提交书证为证，足够证明陈某为善意的相对人。（3）由被代理人承担对相对人主观上是否为恶意或在实施代理行为过程中是否存在重大过失进行举证。虽然韩某甲称陈某存在主观恶意，不是善意相对人，但韩某甲并无证据对此证明，故其主张不应予以采信。另，被上诉人陈某在二审查询中口头补充答辩意见称：一、从一审查明认定的事实可以清楚知道，当年韩某甲的弟弟韩某乙手持涉案房屋的房产证原件，授权委托书及上诉人的身份证复印件、房屋的钥匙等证件资料，与陈某签订涉案房屋买卖合同，并将涉案房屋交付给陈某使用至今，涉案房屋一直由陈某占有，并合法使用；二、从一审查明认定的事实也可以清楚地知道，在2022年陈某通过短信与韩某甲取得联系，并提出希望其能配合办理涉案房屋的过户手续，这一期间长达几个月。在陈某与韩某甲的短信沟通过程中，首先，可以证明韩某甲对涉案房屋已出售给陈某的事实是认可的。从沟通过程当中也可以看到，韩某甲并没有否认涉案房屋交易的事实，而是要求陈某额外支付费用给韩某甲。从以上两点可以清晰地知道，涉案房屋由韩某甲的弟弟与陈某签订房屋买卖协议，该行为符合表见代理。其次，从2022年韩某甲对陈某要求其配合办理涉案房屋过户手续的沟通过程也可以认定韩某甲对房屋交易行为的认可，这属于诉讼外的自认行为。故此，陈某在本案中是善意的相对人，其已按照当年涉案房屋的交易价值支付了转让对价，理应取得该房屋的所有权。

陈某向一审法院起诉请求：1.判令韩某甲协助陈某办理阳山县的产权变更登记手续；2.判令韩某甲承担房屋产权变更登记程序产生的所有费用；3.判令韩某甲承担本案的诉讼费用。

韩某甲向一审法院提出反诉请求：1.请求判令关于阳山县的《房产转让协议》无效;2.请求判令陈某归还阳山县原件给韩某甲，并予以腾退;3.请求判令陈某向韩某甲支付从2005年8月至2023年5月期间占用阳山县XX单元的使用费用，共计人民币127800元整（按600元/月的标准，参照安居客等网站现时阳山县的出租房屋租金）;4.本案本诉及反诉诉讼费用由陈某承担。

一审法院认定事实和裁判理由见广东省阳山县人民法院（2023）粤1823民初1036号民事判决书。

一审法院于2023年12月7日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，判决：一、韩某甲应在判决生效之日起三十日内协助陈某办理座落于阳山县阳城镇XX，现阳山县（房产证号粤房字第**）产权变更登记至陈某名下；二、驳回陈某的其他诉讼请求；三、驳回韩某甲的全部诉讼请求。一审案件受理费2144元，由韩某甲负担。案件反诉费1428元、鉴定费25012元，合计26440元，由韩某甲负担。

本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。

二审庭审时，上诉人韩某甲提交了“关于不同意转让房屋的声明”，拟证明韩某甲妻子刘某是不清楚有涉案《委托书》及《房产转让协议》的，而且不同意转让涉案房屋。针对该证据，陈某质证意见认为：“对该证据的三性不予认可。一、从该声明出具的时间是2024年3月27日，并非新证据，不符合民事诉讼法及证据规则关于新证据的要求；二、该声明是由上诉人的妻子出具，不排除其为了应对本案的诉讼而作出的虚假陈述，且该声明是上诉人的妻子出具的，是上诉人的利害关系人，这说明了该声明的证明力是很弱的。”

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：关于韩某乙代韩某甲签订的《房产转让协议》的行为是否构成表见代理的问题。

在本案中，因韩某甲于1998年工作调动到外地，须处理涉案房屋，且由于韩某乙是韩某甲的同胞弟弟关系，故在涉案的房屋交易过程中，韩某乙在与陈某签订《房产转让协议》时向陈某出具了韩某甲的《委托书》原件、身份证复印件、涉案房屋的房产证的原件、阳山县房改购房申请、审批表原件等材料，亦带陈某到涉案房屋实地查看，其后签订《房产转让协议》后将《委托书》原件、房产证原件、阳山县房改购房申请、审批表原件、韩某甲身份证复印件给了陈某。按现有证据，涉案交易的房产价格并未严重偏离当时的市场合理价格，更不能反映韩某乙与陈某存在恶意串通的行为。退一步而言，涉案的房屋交易材料均有私密性，韩某乙如不具有代理权，相关的交易材料不可能直接获取。更何况，陈某从2005年签订《房产转让协议》至今，已实际居住涉案房屋已近二十年，直至陈某提请涉案房屋的过户登记诉讼，韩某甲才提出《房产转让协议》无效、腾退涉案房屋等反诉及抗辩，有悖于一般的生活常理。据此，结合在案证据及案件实际情况，又根据《中华人民共和国民法典》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”，原审判决认定“韩某乙代韩某甲签订的《房产转让协议》的行为构成表见代理”并无不当，并对韩某甲主张《房产转让协议》无效、主张陈某返还涉案房屋的房产证原件及腾退房屋、支付房屋占用期间的费用等反诉请求不予支持正确，本院予以维持。

综上所述，上诉人韩某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3572元，由上诉人韩某甲负担。

本判决为终审判决。

审 判 长赵永华

审 判 员赖爱红

审 判 员曲洋逸

二〇二四年四月二十八日

法官助理何家欣

书 记 员梁晓华