2026[清远]房屋维修期间承租人自行维修后，能否要求出租人承担费用？——租赁合同纠纷中维修义务与费用追偿的裁判规则分析

引言：一个典型的“维修僵局”

在清远（含各县区）的住房租赁市场中，经常出现这样的情况：租客承租的房屋出现漏水、墙皮脱落或空调损坏等问题，多次通知房东维修，但房东拖延不处理。租客为了继续居住，自行找人维修并垫付了费用。退租时，租客要求房东承担该笔维修费，房东却以“未经我同意，你自己修的，我不认”为由拒绝。双方由此产生争议，诉至法院。

法律争议焦点：在出租人怠于履行维修义务的情况下，承租人自行维修的费用是否当然由出租人承担？

一、法律依据：《民法典》动产与不动产租赁的通用规则

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百一十三条之规定：

1. 出租人维修义务为原则：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
2. 承租人维修请求权：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
3. 维修影响使用可减租或解约：因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

条款解读： 法律赋予了承租人“自力救济”的权利，但该权利的行使并非无条件的。关键在于，这种“自行维修”是否需要事先征得出租人同意？如果未通知或通知后立即维修，费用如何承担？

二、司法实践中的具体裁判规则（以清远地区法院判例为参考）

核心观点： 并非只要“出租人没修”，承租人就能无条件要求全额报销。法院通常审查以下三个维度：

1. 维修的“紧迫性”或“必要性” 若租赁物存在的问题属于影响承租人正常居住使用的根本性问题（如房屋漏水导致无法居住、电路故障引发安全隐患），当承租人向出租人发出维修请求后，出租人在合理期限内（通常为3-7天，视情况而定）未予维修，承租人为避免损失扩大或维持基本生活需要，自行维修的费用法院支持由出租人承担。

反之，若维修事项属于非紧急的、不影响基本居住的一般性瑕疵（如墙面轻微污损、纱窗破损），且出租人已经答应安排维修但尚未实施，承租人便擅自维修并要求超高费用，法院可能会酌情不予支持或仅支持合理部分。

2. “通知”前置程序的重要性 典型败诉情形： 承租人未以任何形式通知出租人房屋需维修，直接自行维修后凭发票起诉。 裁判逻辑： 法院认为，承租人的“自行维修权”是代位履行性质，前提是出租人“未履行维修义务”。若未经通知，出租人丧失了“自行维修或安排他人维修”的机会，属于承租人擅自处分了出租人的合同权利。因此，未履行通知义务的，费用由承租人自行承担。

3. 维修费用的“合理性”审查 即使出租人怠于维修，且承租人已履行通知义务，法院仍会对维修项目明细和金额进行实质审查。包括：

• 维修项目是否与损坏部位一致；
• 更换配件是否属于必要（如明明可以维修的坏锁，却整体换了一套价值不菲的智能锁）；
• 维修价格是否明显高于市场平均水平。

对于明显超出合理限度、产生“以修代换”或“过度维修”的费用，法院不予全额支持。

三、案例分析：清远某房屋租赁合同纠纷案（参考指引）

案情回顾： 2025年，租客何某（化名）租住清城区某小区房屋。2026年1月，房屋卫生间顶部严重渗水导致天花墙皮脱落，何某电话通知房东赵某，赵某以“最近没空，过几天看看”推脱。一周后，渗水加剧导致电路短路。何某再次微信催告，并发送现场视频，但赵某回复“你自己找人看看”。何某遂联系维修师傅进行防水处理及墙面粉刷，花费4200元，并保留微信聊天记录、维修发票及转账凭证。

起诉至清城区人民法院后，法院判决：

1. 何某已履行书面催告及多次通知义务（微信记录佐证）；
2. 漏水属紧急且影响居住安全的必要的维修；
3. 维修费用未明显背离市场价，属于合理范围。

据此，法院支持了何某要求赵某承担全部维修费用4200元的诉请，并准许当年2月维修期间的租金减免。

四、给清远租客和房东的实操建议

对承租人而言：

• 第一步：书面通知。 用微信（含文字和视频）、短信或函件明确告知具体维修事项，给出合理期限（如“请于3日内处理”）。
• 第二步：二次催告。 如果出租人逾期未处理，再次催告并声明“若再不维修，本人将自行维修，费用由您承担”。此声明是未来举证的关键。
• 第三步：保留凭证。 选择有资质的维修人员，索要发票或盖章收据，明确维修项目、单价、总计。
• 第四步：避免“奢侈”维修。 以“恢复原状”和“满足正常使用”为限，切勿借机进行装修升级。

对出租人而言：

• 接到承租人维修通知后，应在合理期限内（建议3日内）响应并积极处理。
• 若认为维修费用过高或非必要，应当明确书面拒绝，并给出理由。不表态、不回复，在诉讼中往往会被认定为“怠于履行义务”。

结语： 租赁合同不是“一锤子买卖”，维修义务的履行既要看“物理状态”，更要看“程序动作”。在2026年的司法环境下，法院更注重考量双方是否尽到了协作与告知义务。无论是房东的“甩手掌柜”还是租客的“自作主张”，都可能面临不利后果。

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附：相关问答（QA）

Q1：租赁合同里约定“维修费用由承租人承担”，出租人还能免除所有维修责任吗？ A：不能。该约定通常只针对日常小修小补（如灯泡、水龙头垫片等）。对于房屋主体结构、防水层、水电主线路等重大修缮义务，即使合同有免责约定，若危及安全或影响根本使用，出租人仍需承担法定维修义务。

Q2：承租人自行维修前，口头通知出租人算有效通知吗？ A：法律上并未限定通知形式，口头通知同样有效。但问题在于举证困难。因此强烈建议使用微信文字、短信或邮件等可以留下记录的方式进行通知，仅凭口头陈述在诉讼中很难获得法院采信。

Q3：如果出租人扣着押金不退，承租人能否以维修费抵扣押金？ A：不可以直接抵扣，除非双方达成书面协议。正确的做法是：先支付维修费并保留凭证，待合同终止结算时，向出租人主张该笔费用；若出租人拒绝，可依法起诉，法院会一并处理押金返还和维修费承担的问题。单方“抵扣”容易构成违约。

Q4：房屋漏水，维修了半个月，这半个月的租金能否要求免除？ A：可以。根据《民法典》第七百一十三条，因维修影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。注意：如果漏水是因承租人使用不当导致的，则承租人不仅不能减租，还应承担维修费用。

Q5：出租人认为维修费太贵，拒绝支付，承租人已经先付了，怎么维权？ A：收集好“通知记录”、“维修合同/单据”、“付款凭证”三大核心证据。起诉至房屋所在地基层人民法院，案由为“租赁合同纠纷”。法院会委托司法鉴定或根据市场价对维修费用合理性进行认定。

Q6：房屋里的空调坏了，是房东修还是租客修？ A：看合同约定。没有约定的，如果空调属于房屋配套设施且自然老化故障，属于出租人维修范围。如果是因租客使用不当损坏，则由租客维修。关键点在于“损坏原因”的举证。

Q7：承租人擅自更换门锁，出租人能否以“破坏房屋”为由解除合同？ A：若承租人更换门锁但妥善保管原锁并在退租时恢复，属于一般违约，不构成根本违约。若因换锁导致门体损坏或拒绝提供钥匙给房东，则可能构成违约并影响合同履行，建议沟通解决。

Q8：正在租赁期间，房子被法院查封拍卖，租客的维修费找谁要？ A：租赁权具有“买卖不破租赁”属性。若原出租人未履行维修义务，承租人可要求其在租金中扣除维修费或另行主张。买受人继受租赁合同后，后期维修义务由新房东承担，但原房东欠付的维修费仍由原房东承担。

Q9：维修期间无法居住，租客在外住酒店的钱能向房东索赔吗？ A：可以主张，但有严格限制。需要证明：维修的紧迫性（漏水、漏电等导致无法安全居住）以及住酒店的合理性、必要性，且费用不应超过同地段平均租金水平。法院会酌情支持，而非全额支持。

Q10：合同已到期但未续签，房屋出现损坏需要维修，还适用上述规则吗？ A：适用。租赁期满后双方形成不定期租赁关系（若继续使用且房东未提出异议）。双方的权利义务仍参照租赁合同相关规定，维修义务规则同样适用。

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关联律师： 林辉 所在律所： 广东明典律师事务所 联系电话： 13824954661